3月9日上午，云南天外天（丽江）律师事务所李亮波、奚春秀两位律师收到了当事人专程送来的锦旗。这面锦旗的背后，是一起典型的房屋租赁纠纷：承租人虽存在违约行为，却在两位律师的代理下，成功解除合同、拿回剩余租金及押金，最大限度挽回经济损失。

案情简介

2021年9月，A某与B某签订《房屋租赁合同》，约定A某承租B某名下客栈用于经营，租期13年、年租金26万元，房租分三次支付，A某按约支付了第一次的房租及押金合计80余万元。

2023年8月，A某以房屋存在墙体开裂、漏水等质量问题影响经营，导致合同目的无法实现为由，单方停业搬离并发函要求解除合同、退还剩余租金及押金，遭到B某拒绝。B某则认为，A某系自身经营亏损，在未通知自己的情况下，擅自停止客栈的经营活动,未履行合同主要经营义务，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。多次沟通仍僵持不下，争议始终未能化解。

A委托云南天外天（丽江）律师事务所律师代理本案。

接受委托后，两位律师第一时间全面梳理案件材料、锁定核心难点：A单方搬离停业已构成违约，如何在承担合理违约责任的前提下，实现解除合同、退还预付租金及押金的核心诉求？精准研判案件核心争议与法律要点，结合案件实际制定针对性诉讼代理策略。庭审中，两位律师紧扣案件事实与法律规定，充分举证质证、精准发表代理意见。

对反诉请求从合同依据、证据有效性层层抗辩，指出空置损失、律师费等缺乏依据，不应支持。

法院判决

一审法院采纳了两位律师的代理意见，依法判决：

1. 解除双方《房屋租赁合同》；

2. 出租方B退还承租方A剩余租金及押金近30万元；

3. A需支付合同约定违约金5万余元；

4. 驳回B的其他全部反诉请求。

二审经法院主持调解，代理律师积极协调、多方沟通，双方最终达成和解协议。A某顺利解除了《房屋租赁合同》，并收回预期剩余租金及押金，合法权益得到全面、高效维护。

为什么法院会支持违约方？

违约了，是不是就丧失解除合同、主张退费的权利？

实践中，很多人存在认知误区：一旦自己违约，就无权解除合同、更拿不回钱。

律师普法

违约并不必然丧失主张解除合同及要求退还相关费用的权利。根据《中华人民共和国民法典》规定，违约方虽不享有任意单方解除权，但在合同陷入僵局、客观上无法继续履行或不适于强制履行时，可请求司法机关终止合同权利义务；合同解除后，尚未履行的部分终止履行，承租方有权要求返还未实际使用期间的租金及符合退还条件的押金，但仍应依法承担相应的违约责任。

承租方在无力继续经营时，应优先通过书面形式与出租方协商解除合同，主动表明愿意承担合理违约责任，避免擅自离场扩大损失，同时妥善保存合同、付款记录、沟通记录及房屋交接凭证；出租方在承租方违约时，可依法主张合理违约金及实际损失，但负有及时重新招租、防止损失扩大的法定义务，不得无故扣押全部租金与押金，双方均应在法律框架内理性协商、合法维 权，妥善化解租赁纠纷。